VOTRE PROJET
FINANCER SON PROJET DE CONSTRUCTION

Financer un projet de construction neuve, c’est une aventure bien particulière. À la différence d’un achat immobilier classique, plusieurs étapes se succèdent : acquisition du terrain, dépôt du permis de construire, signature du contrat avec le constructeur, lancement du chantier, etc.

Et en toute logique, quelques questions bien concrètes se posent : peut-on différer le remboursement du prêt pour une maison neuve ? Faut-il obligatoirement jongler avec plusieurs crédits pendant quelques mois ? Peut-on financer le terrain séparément ? Comment s’organiser si son logement actuel est encore en vente ?

Chez Le Pavillon Français, nous accompagnons chaque futur propriétaire dans cette réflexion financière. Grâce à notre connaissance approfondie de la construction de maison individuelle et à notre ancrage local en Île-de-France et dans l’Oise, nous aidons les particuliers à bâtir leur résidence principale sur des bases solides et maîtrisées, sans brûler les étapes.

Déterminer son budget : la base d’un projet réaliste

La capacité d’emprunt

Avant de parler de terrain ou de modèle de maison, la première question à laquelle il faut répondre est : combien pouvez-vous emprunter pour financer votre projet ?

Votre capacité d'emprunt dépend de ces deux paramètres :

• vos revenus nets mensuels (qui déterminent votre capacité de remboursement chaque mois) ;
• la valeur des taux immobiliers au moment où vous lancez votre projet.

Pour éviter de vous mettre en difficulté avec des mensualités trop élevées, prenez bien en considération :

• toutes vos charges fixes récurrentes : crédits en cours, pensions, impôts ;
• votre situation familiale et les dépenses courantes associées : célibataire, en couple, enfants à charge avec frais de garde.

À retenir : votre taux d’endettement ne doit pas excéder 33 % de vos ressources (hors assurance). Une limite qui inclut toutes vos mensualités de remboursement, y compris celles d'éventuels crédits en cours (consommation par exemple).

L'apport personnel

L’apport personnel correspond à la somme que vous pouvez injecter vous-même dans le financement de votre projet, sans emprunt.
Il peut provenir de votre épargne (livrets bancaires, PEL, donations, héritage), ou d’une vente immobilière si vous êtes déjà propriétaire.

À retenir : votre capacité d'emprunt + votre apport personnel = votre budget global. 

Dans le cadre d’une construction neuve, l'apport personnel est souvent utilisé pour financer rapidement et sans prêt l’achat du terrain, les frais de notaire et certaines dépenses annexes initiales (études, viabilisation, etc.).

Peut-on emprunter sans apport ? Cela reste assez rare. Les établissements bancaires exigent aujourd'hui de plus en plus de garanties et examinent les dossiers avec beaucoup de prudence ! Mais c'est parfois possible. Tout dépend de votre profil, de la sécurité du projet, et de la politique commerciale de votre banque. 

Chez Le Pavillon Français, nous vous conseillons dès nos premiers échanges sur l'aspect financier et les démarches à effectuer (dans le bon ordre). Notre objectif ? Vous proposer rapidement un projet parfaitement adapté à vos capacités budgétaires.

Estimer le coût global du projet : voir au-delà du prix de la maison

Les matériaux choisis, les prestations et le chantier occupent une part conséquente du prix de votre maison neuve. Mais, pour sécuriser tout votre financement, vous devrez prendre de la hauteur en calculant le coût global de l'opération.

Pour vous aider, voici les quatre grandes catégories de dépenses à lister :

1. L’achat du terrain : frais d’agence, frais de notaire, viabilisation éventuelle ;
2. La construction de la maison : modèle choisi, personnalisation, options et finitions, respect des normes en vigueur.
3. Les frais annexes : viabilisation, étude de sol, assurances (emprunteur, dommages ouvrage), coût du crédit, aménagements intérieurs futurs (cuisine).
4. Les taxes locales : taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive dans certaines zones, raccordement au réseau d'eau usée.

Bon à savoir : Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) que nous utilisons chez Le Pavillons Français vous garantit un prix ferme et des délais de réalisation encadrés. En d'autres termes : vous connaissez dès la signature du contrat le prix total de votre maison et sa date de livraison.

Les spécificités d'un financement pour une construction neuve

Le déblocage progressif des fonds

Contrairement à une acquisition dans l’ancien où le capital est versé en totalité au moment de la vente, le financement est débloqué en plusieurs fois pour une construction neuve.
Les versements s'effectuent au rythme des appels de fonds envoyés par votre constructeur, en fonction de l’avancement du chantier. Chaque étape (ouverture du chantier, fondations, gros-œuvre, cloisonnement, finitions) déclenche un nouvel appel de fonds, à suivre d'un règlement.

Les intérêts intercalaires

Pendant cette période de déblocage partiel, vous ne commencez pas encore à rembourser le capital (sauf si vous n'avez pas de crédit en cours et que vous souhaitez commencer à rembourser vos mensualités au plus tôt).
À la place, vous ne devez payer que des intérêts intercalaires. Il s’agit des intérêts calculés sur les sommes déjà versées par la banque à l’entreprise de construction.
Ces intérêts sont dus tous les mois, tant que le remboursement du crédit n'a pas débuté. Ils permettent d’alléger temporairement vos mensualités pendant le chantier (si vous avez déjà un autre crédit en cours), mais attention : ils s’ajoutent au coût total du prêt. Il est donc important d’intégrer cette dépense dans votre budget prévisionnel.

Explorer les solutions de financement : à chaque profil, sa solution

Le prêt immobilier classique

C’est la solution la plus répandue pour financer la construction de votre maison : un crédit immobilier à taux fixe ou taux variable, sur une durée comprise entre 15 et 25 ans.

Bon à savoir : Un apport personnel de 10 à 20 % du montant total de l'opération est souvent exigé. Le CCMI est également une garantie juridique appréciée par les banques au moment d’obtenir un prêt pour une construction.

Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total du crédit est élevé. Mais sur un prêt dit « long », vos mensualités s'allègent pour soulager votre budget au quotidien.

Notre conseil : comparez toujours plusieurs offres de prêt et n'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre établissements bancaires. Nous pouvons vous orienter vers un courtier partenaire si vous le souhaitez, pour vous faire gagner du temps (et de l’argent).

Le prêt relais

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous devez revendre pour financer votre future maison neuve ? Le prêt relais vous permet de lancer votre nouveau projet immobilier sans attendre la conclusion de la vente.

Concrètement, la banque avance une partie de la valeur estimée de votre bien actuel (environ 70 %), pour vous constituer un apport temporaire. Ce montant vous aide à financer l’achat du terrain ou à lancer la construction de votre nouvelle maison.

Attention, avant d'envisager ce type de financement, assurez-vous d’avoir une vision réaliste de la valeur de votre bien et confirmez son attractivité sur le marché. Si besoin, croisez les avis de plusieurs agences immobilières. 

Car en effet, si votre bien n'est pas vendu dans les délais prévus (souvent 24 mois), vous devrez commencer à rembourser le capital, en plus de votre nouveau prêt immobilier.

Le prêt épargne logement (PEL)

Vous disposez d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL) depuis plusieurs années ? Alors, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux réduit. Le montant de ce crédit complémentaire est plafonné, et dépend des intérêts acquis au fil des années depuis l'ouverture de votre compte.

Ces dernières années, il est fréquent que les taux proposés via le PEL soient moins compétitifs que ceux du marché. Mais pensez tout de même à vous renseigner. Entre les fluctuations des taux d'intérêt et l'année d'ouverture de votre PEL, vous pourriez avoir une bonne surprise.

Aides financières et dispositifs spécifiques : quelques coups de pouce à connaître

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est destiné aux primo-accédants ou aux personnes n'ayant pas été propriétaire de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il permet de financer jusqu’à 30 % du coût total de votre projet (pour une maison individuelle), sans intérêts ni frais de dossier.

Pour en bénéficier, vous devez respecter certains plafonds de revenus, qui varient en fonction :

• de la zone géographique de votre futur logement ;
• du nombre de personnes qui composent le foyer. 

Découvrez ici si vous êtes éligibles au PTZ.

Le prêt accession Action logement

Réservé aux salariés du secteur privé non agricole, ce prêt aidé peut compléter votre financement principal. Il est proposé par l’organisme Action logement (anciennement appelé 1 % logement).

Il peut atteindre jusqu’à 30 000 € à un taux d’intérêt fixe très bas (1 %, hors assurances), et être utilisé pour financer pour la première fois la construction ou l’acquisition de sa résidence principale.

Les aides locales ou exonérations

Depuis plusieurs années, un dispositif national permet aux propriétaires de logements neufs de bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans. Cette exonération s’applique aux constructions neuves affectées à l’habitation, sous réserve que la déclaration d’achèvement des travaux soit déposée dans les 90 jours suivant la fin du chantier.

Son application est toutefois soumise à décision locale : certaines communes ou intercommunalités l’appliquent en totalité, d’autres partiellement ou pas du tout.

Le Pavillon Français, partenaire de confiance pour financer votre maison

Chez Le Pavillon Français, nos créateurs de projets sont à votre écoute pour vous proposer, et surtout adapter votre projet à votre réalité financière.

Nous sommes présents pour vous aider à établir une enveloppe globale cohérente, éviter les imprévus et avancer en toute confiance. Ainsi, nous mettons tout en œuvre pour concrétiser votre projet de vie, toujours avec une vision claire et réaliste, sans aucune mauvaise surprise.

Vous envisagez de faire construire ? Parlons-en ! Vous avez repéré un terrain constructible ? Vous avez simplement besoin de premières informations pour vous lancer ?

Prenez contact avec nos agences en Île-de-France ou dans l’Oise, et rencontrons-nous pour poser ensemble les bases de votre projet.